Jusqu’à l’été 2026, céder les parts d’une SCI pouvait ne presque rien coûter : un acte rédigé entre associés, l’enregistrement aux impôts, et l’affaire était réglée. Ce temps est terminé. Depuis le 27 juin 2026, la loi impose de faire constater la cession par un professionnel du droit, ce qui ajoute une ligne d’honoraires au budget de l’opération. Voici le détail des frais de cession de parts de SCI à prévoir aujourd’hui, poste par poste, et les leviers pour ne pas payer plus que nécessaire.
Pourquoi la cession coûte plus cher qu’avant
Le nouvel article 1865-1 du Code civil, issu de la loi du 25 juin 2026 contre les fraudes fiscales et sociales, interdit désormais l’acte sous seing privé pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Sont concernées les SCI, mais aussi les SCCV et les SARL ou SAS dont l’actif est principalement composé d’immeubles. Trois professionnels peuvent constater la cession : le notaire par acte authentique, l’avocat par acte contresigné, ou l’expert-comptable de la société dans le cas très particulier où la rédaction prolonge directement sa mission comptable.
La sanction est double si l’on passe outre : l’acte est nul, et l’administration fiscale refuse purement et simplement de l’enregistrer. Impossible, donc, de faire l’économie du professionnel. Toute la question devient : lequel choisir, et à quel prix.
Les frais poste par poste : droits d’enregistrement, honoraires, annexes
Le premier poste, c’est le droit d’enregistrement de la cession de parts de SCI, et ils n’ont pas changé avec la réforme. Pour une société à prépondérance immobilière, l’acquéreur paie 5 % du prix de cession, sans abattement. Pour des parts cédées 200 000 euros, comptez 10 000 euros de droits. C’est de loin la dépense la plus lourde, et elle est incompressible.
Le deuxième poste, ce sont les honoraires du professionnel qui rédige l’acte, et c’est là que les écarts se creusent. Chez un notaire, la rédaction d’un acte de cession de parts est facturée en honoraires libres, le plus souvent entre 1 500 et 3 000 euros selon les études et la complexité du dossier. En cabinet d’avocat traditionnel, les fourchettes sont comparables, parfois davantage à Paris. Pour une opération familiale simple, la facture peut sembler disproportionnée.
C’est précisément sur ce poste que les nouvelles plateformes juridiques changent la donne. Sur Actav, par exemple, les parties peuvent faire établir leur acte contresigné par avocat entièrement en ligne, conformément à la réforme, pour des honoraires nettement inférieurs à ceux d’un cabinet classique. L’écart s’explique simplement : la collecte des documents, les relances, le suivi des délais et l’information des parties sont automatisés, et l’avocat concentre son temps sur la vérification juridique et la rédaction. Les honoraires se négocient directement avec lui, en connaissance du budget affiché dès le départ.
Restent les frais annexes, souvent oubliés dans les simulations : l’état d’endettement de la société délivré par le greffe, quelques dizaines d’euros ; les états hypothécaires des immeubles, une quinzaine d’euros par bien ; et, depuis la réforme, le coût de la signature électronique de l’acte d’avocat, quelques dizaines d’euros également. Un ensemble modeste, autour d’une centaine d’euros pour une SCI classique.
Trois réflexes pour ne pas payer trop
Le premier réflexe est de comparer avant de s’engager. Les honoraires de rédaction sont libres, que ce soit chez le notaire ou chez l’avocat : demander plusieurs propositions pour la même opération peut faire économiser plus de la moitié du poste.
Le deuxième est d’anticiper les droits d’enregistrement dans la négociation du prix. Les 5 % étant à la charge de l’acquéreur, un vendeur qui l’oublie s’expose à une renégociation de dernière minute.
Le troisième est de préparer le dossier en amont : statuts à jour, comptes, titre de propriété des parts, situation des emprunts. Un dossier complet, c’est moins d’heures facturées et une signature plus rapide, quel que soit le professionnel choisi.
Ce qu’il faut retenir
- Depuis le 27 juin 2026, un professionnel du droit doit constater toute cession de parts de SCI ou de société immobilière : ce poste d’honoraires est devenu obligatoire.
- Les droits d’enregistrement restent le premier coût : 5 % du prix, sans abattement, payés par l’acquéreur.
- Les honoraires de rédaction sont libres et varient du simple au triple : comparer, y compris avec les plateformes d’avocats en ligne, est le levier d’économie le plus efficace.
- Les frais annexes (états du greffe, publicité foncière, signature électronique) pèsent environ une centaine d’euros.