Le prêt avec différé d’amortissement s’impose comme une solution souple et adaptée à des projets immobiliers variés. Que ce soit lors de l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), d’un investissement locatif ou la réalisation de travaux, ce mécanisme permet de repousser le début du remboursement du capital emprunté. Ainsi, les emprunteurs peuvent mieux gérer leur trésorerie au moment où les dépenses s’avèrent les plus lourdes. Toutefois, ce choix a un coût, avec des intérêts supplémentaires à prévoir. Le fonctionnement précis de ce prêt et ses conséquences doivent donc être bien compris afin d’optimiser sa stratégie de financement immobilière.
Ce guide détaillé dévoile les spécificités du prêt différé d’amortissement, ses deux formes principales — partielle et totale —, ainsi que les cas d’usage les plus pertinents. Il s’appuie sur des exemples chiffrés et des comparaisons, tout en intégrant les pratiques de grandes banques françaises telles que le Crédit Agricole, Banque Populaire, Société Générale, Caisse d’Épargne, LCL, BNP Paribas, Mgen, CIC, La Banque Postale ou Ing Direct. La connaissance des avantages, mais aussi des inconvénients, est essentielle pour choisir la formule la plus adaptée à chaque profil d’emprunteur en 2025.
Sommaire :
- Définition et fonctionnement du prêt à amortissement différé
- Les cas d’usage privilégiés pour un différé d’amortissement
- Les implications financières et les intérêts intercalaires
- Analyse comparative entre différé partiel et différé total
- Choisir son établissement bancaire et démarches pour bénéficier du différé
Définition et fonctionnement du prêt à amortissement différé
Un prêt immobilier classique commence généralement le remboursement du capital et des intérêts dès le déblocage des fonds. Dans le cas d’un prêt avec différé d’amortissement, ce remboursement est décalé, soit partiellement, soit totalement, selon les accords préalables avec l’établissement bancaire.
Prêt différé partiel : remboursement des seuls intérêts
Le différé partiel permet de repousser le remboursement du capital pendant une période qui ne peut excéder 36 mois. Durant cette phase, l’emprunteur s’acquitte uniquement des intérêts d’emprunt et de l’assurance. Par exemple, pour un prêt de 200 000 € à un taux de 1,5 % sur 212 mois, avec un différé partiel de 12 mois, les mensualités initiales seront uniquement constituées des intérêts, soit environ 250 € par mois, plus les 13 € correspondant à l’assurance.
| Période | Mensualité Intérêts (€) | Mensualité Capital (€) | Assurance (€) | Mensualité Totale (€) |
|---|---|---|---|---|
| Mois 1 à 12 | 250 | 0 | 13 | 263 |
| Mois 13 à 212 | 824 | 250 | 13 | 1 087 |
Cette structure facilite la gestion du budget pendant la phase initiale, notamment lorsque d’autres frais conséquents doivent être couverts, comme les frais de notaire, les travaux, ou le double loyer. Elle est particulièrement privilégiée par des institutions comme La Banque Postale ou le Crédit Agricole, qui recommandent ce type de prêt à leurs clients primo-accédants.
Prêt différé total : report complet des remboursements
Le différé total concerne le report simultané du remboursement du capital et des intérêts, hormis le paiement de l’assurance qui reste obligatoire. Pendant la durée du différé, qui ne dépasse pas 36 mois, aucun montant n’est remboursé sur le prêt. En contrepartie, des intérêts intercalaires viennent s’ajouter au capital, augmentant mécaniquement le montant à rembourser à la fin du différé.
Par exemple, un emprunteur contractant un prêt de 200 000 € à 1,5 % d’intérêt avec un différé total de 12 mois verra son capital augmenter d’environ 3 000 € après cette période. Il débutera alors le remboursement sur un capital de 203 000 € au lieu de 200 000 €, ce qui alourdit ses mensualités futures.
| Période | Capital initial (€) | Capital majoré (€) | Mensualité (€) | Assurance (€) |
|---|---|---|---|---|
| Mois 1 à 12 | 200 000 | 200 000 | 0 | 13 |
| Mois 13 à 212 | 200 000 | 203 000 | 812 | 13 |
Ce mécanisme, souvent proposé par des établissements tels que Banque Populaire ou Caisse d’Épargne, est avantageux pour ceux qui souhaitent un allègement total temporaire de leurs charges. Il s’adapte bien aux investisseurs locatifs ayant besoin d’une période sans sortie de trésorerie immédiate.
Modalités générales et limites règlementaires
La durée maximale du différé d’amortissement est fixée à 36 mois. Passé ce délai, le remboursement doit débuter impérativement. De plus, le différé ne concerne habituellement que la phase initiale de l’emprunt, intégrée clairement à l’échéancier. Les taux d’intérêt appliqués restent constants même pendant le différé, mais les intérêts intercalaires accumulés en différé total, et parfois en différé partiel, augmentent le coût global du crédit.
- Durée maximale du différé : 36 mois
- Différé partiel : intérêts payés mensuellement, capital différé
- Différé total : aucun remboursement sauf assurance, intérêts intercalaires capitalisés
- Impact sur le coût total du crédit : majoré en différé total
Les cas d’usage privilégiés pour un différé d’amortissement
Le différé d’amortissement trouve toute sa pertinence dans des configurations spécifiques qui exigent une gestion financière ajustée avant l’entrée en possession ou la génération de revenus liés au bien financé.
Achat sur plan (VEFA) : un délai de construction à gérer
L’achat en VEFA implique que le bien immobilier n’est pas encore construit au moment de la signature du contrat. La livraison se projette généralement entre 18 et 24 mois après le début des travaux. Pendant cette période, l’emprunteur ne peut pas habiter le logement et doit souvent continuer à payer son logement actuel. Le différé partiel est fréquemment proposé pour limiter le coût des intérêts en remboursant au minimum ceux-ci progressivement pendant la construction.
La pratique commune des banques comme Société Générale ou BNP Paribas implique le déblocage progressif des fonds selon les appels de fonds du promoteur, concernant par exemple 15 %, 60 %, puis la totalité du prix. À chaque tranche débloquée, les intérêts intercalaires augmentent, calculés sur la part de capital utilisée.
- Permet d’éviter de cumuler loyer actuel et remboursement complet
- Réduit les efforts financiers pendant la construction
- Encourage le déblocage progressif pour limiter les intérêts intercalaires
- Favorise une planification budgétaire optimisée
Investissement locatif : gérer le manque temporaire de revenus
Dans le cadre d’un achat destiné à la location, un délai est souvent nécessaire avant d’obtenir un locataire. Ce laps de temps peut se prolonger en cas de travaux préalables à la mise en location ou d’imprévus liés à la vacance locative. Grâce au différé, l’investisseur reporte le remboursement du capital, évitant ainsi un décaissement immédiat trop important et optimisant son cashflow.
La capacité offerte par ce différé peut même permettre de réorienter les premiers loyers perçus vers de nouveaux apports et investissements, accélérant ainsi une dynamique patrimoniale. Des banques telles que Ing Direct ou CIC mettent en avant ce produit pour attirer les investisseurs à la recherche de flexibilité financière.
- Souplesse pour couvrir les vacances locatives
- Possibilité de financer des travaux sans rembourser immédiatement
- Optimisation du cashflow et réinvestissement possible
- Réduction du stress financier lié aux débuts d’investissement
Réalisation de travaux pour valoriser le bien
Qu’il s’agisse de rénovation énergétique, de mise aux normes ou d’aménagements spécifiques, les travaux entraînent souvent un surcoût important en début de projet. Le différé d’amortissement permet d’éviter un effort financier constant pendant cette phase, en décalant le remboursement du capital ou même des intérêts. Certaines banques spécialisées comme Mgen savent adapter cette formule aux profils d’emprunteurs investissant dans des biens nécessitant des travaux conséquents.
- Allègement des contraintes financières au démarrage
- Soutien pour la réalisation de travaux coûteux
- Facilitation de la transition entre dépenses et revenus locatifs ou personnels
- Prise en compte des besoins immobiliers spécifiques liés aux travaux
Les implications financières et les intérêts intercalaires dans un prêt différé
Le report du remboursement du capital ou de ses intérêts comporte nécessairement un coût, matérialisé par les intérêts intercalaires. Ces derniers correspondent aux intérêts dus sur les fonds débloqués mais non remboursés pendant la période de différé. Ils peuvent être payés mensuellement (différé partiel) ou capitalisés et ajoutés au montant emprunté (différé total).
Mécanisme de calcul des intérêts intercalaires
Pour calculer ces intérêts, trois variables essentielles sont prises en compte :
- Le taux d’intérêt du prêt
- Le montant des fonds déjà débloqués par la banque
- La durée entre le déblocage et le début du remboursement effectif
Ainsi, en cas d’achat en VEFA avec appels de fonds progressifs, le montant des intérêts intercalaires augmente au fur et à mesure que les fonds sont débloqués.
| Mois | Capital débloqué (€) | Intérêts intercalaires mensuels (€) |
|---|---|---|
| 1 | 150 000 | 250 |
| 5 | 325 000 | 542 |
| 8 | 500 000 | 833 |
Au total, au terme d’une période de différé de 12 mois avec ce déblocage progressif, l’emprunteur aura payé près de 6 791 € d’intérêts intercalaires. Cette somme représente un surcoût à prendre en considération dans la planification financière.
Conséquences sur le coût global du prêt
Le différé d’amortissement augmente inévitablement le coût total du crédit. Le report des échéances génère des intérêts supplémentaires, particulièrement en cas de différé total où ces intérêts sont capitalisés. L’emprunteur doit donc intégrer :
- Un coût global supérieur au prêt sans différé
- Des mensualités plus élevées après la période de différé
- Une charge d’intérêts recalculée sur un capital plus important
- Un impact sur le taux d’endettement lors de la demande de prêt
Ces aspects sont notamment rappelés par les conseillers du Crédit Agricole ou de La Banque Populaire qui recommandent un calibrage précis selon le profil emprunteur pour éviter un surendettement.
Cette vidéo présente une vue d’ensemble claire sur le mode de fonctionnement des prêts différés et leur intérêt face aux contraintes financières.
Analyse comparative entre différé partiel et différé total
Choisir entre un différé partiel et un différé total dépend principalement des contraintes budgétaires, du projet immobilier et des capacités de remboursement de l’emprunteur. Les différences notables reposent sur :
- Le montant des mensualités durant le différé : partiel = intérêts seulement ; total = zéro sauf assurance.
- L’impact sur le capital à rembourser : partiel = capital constant ; total = capital majoré des intérêts intercalaires.
- Le coût total du crédit : moins élevé en différé partiel, plus important en différé total.
- La flexibilité : différé total offre un report intégral ; différé partiel demande un paiement minimal constant.
| Critère | Différé partiel | Différé total |
|---|---|---|
| Remboursement durant différé | Intérêts uniquement + assurance | Assurance uniquement |
| Coût global du prêt | Moins élevé | Plus élevé |
| Mensualité post-différé | Stable et modérée | Plus élevée (capital augmenté) |
| Durée du différé maximale | 36 mois | 36 mois |
Cet aperçu se veut un outil d’aide à la décision, en fonction des circonstances spécifiques du projet et des conseils obtenus auprès d’une banque comme LCL ou un courtier spécialisé en crédit immobilier.
Étude de cas : impact sur la trésorerie d’un emprunteur
Monsieur Duroy, emprunteur classique, contracte un crédit immobilier de 200 000 € à 1,5 % sur 212 mois avec une assurance à 0,07 %. Il peut choisir entre différé partiel ou total sur une année. Durant cette période :
- Avec différé partiel, il paie 250 € mensuels d’intérêts plus 13 € d’assurance.
- Avec différé total, il ne paie que les 13 € d’assurance.
- Au terme des 12 mois, son capital est augmenté de 3 000 € en différé total, ce qui alourdit ses remboursements mensuels.
Sa mensualité normale de 1 074 € en différé partiel devient plus élevée à 812 € après différé total, les intérêts étant capitalisés. Ce différentiel doit être évalué au regard de sa capacité financière et de sa gestion du budget.
Choisir son établissement bancaire et démarches pour bénéficier du différé
En 2025, la majorité des grandes banques françaises telles que le Crédit Agricole, la Banque Populaire, la Société Générale ou le Caisse d’Épargne offrent des solutions de prêt avec différé d’amortissement. Cependant, les conditions et démarches peuvent varier :
- Le différé doit être expressément demandé lors de la souscription.
- Un dossier complet, souvent justifiant de la nature du projet (VEFA, travaux, investissement), est demandé.
- Le type de différé (partiel ou total) doit être négocié en fonction de la capacité d’endettement et du profil.
- La durée du différé est limitée à 36 mois, au-delà il n’est généralement pas accordé.
L’appui d’un courtier ou d’un conseiller bancaire s’avère décisif pour orienter l’emprunteur vers la meilleure formule. Les établissements comme BNP Paribas ou Mgen proposent des simulateurs en ligne permettant d’estimer l’impact du différé sur la mensualité et le coût global du crédit.
Formalités administratives et suivi du prêt
Les modalités du différé sont inscrites dans l’échéancier contractualisé à la signature du prêt et précisent :
- La durée exacte du différé
- Les mensualités durant cette période
- Le moment où commence le remboursement du capital
- Les modalités de paiement des intérêts intercalaires, le cas échéant
Durant cette période, l’emprunteur doit veiller à la bonne gestion des mensualités pour éviter les impayés, en particulier lorsqu’il s’agit de différé total où seules les assurances sont à régler. Des services comme ceux proposés par GSIT peuvent faciliter la gestion de difficultés temporaires ou ajustements.
Enfin, il est possible, dans certaines conditions, d’opter pour une modulation voire une suspension temporaire des mensualités, sous réserve d’accord bancaire. Cette flexibilité vient compléter les solutions offertes pour accompagner l’emprunteur durant des périodes contraignantes.